The Villages at Mauna Lani: три спальни с отдельными ванными, HOA $3000 в месяц и потенциал $1100–1200 за ночь
Юнит 1991 года постройки площадью 2700 sq ft (около 251 м²) в комплексе The Villages внутри резорта Mauna Lani на Big Island. Объект в оригинальном состоянии: прежние владельцы держали его 22 года как дачу и ни разу не сдавали. Три спальни, у каждой своя ванная и свой балкон с видом на поле для гольфа – редкая планировка, поскольку большинство юнитов в комплексе двухспальные. После обновления объект можно ставить в краткосрочную аренду (short-term rental) примерно по $1100–1200 за ночь. Главная статья расходов – взнос ассоциации $3000 в месяц, то есть около трёх сдаваемых дней уходит на содержание.
Характеристики объекта
| Комплекс | The Villages, Mauna Lani Resort, Big Island |
|---|---|
| Год постройки | 1991 |
| Площадь | 2700 sq ft (≈ 251 м²) |
| Планировка | 3 спальни, у каждой своя ванная и свой балкон; две наверху, одна внизу |
| Парковка | Гараж на две машины плюс место перед гаражом |
| До пляжа | ≈ 10 минут пешком |
| До магазина и ресторана | ≈ 5 минут пешком |
| Потенциальный ADR после обновления | $1100 – $1200 за ночь |
| Взнос ассоциации (HOA) | $3000 в месяц |
| Что входит в HOA | Обслуживание здания, страховка, вода, интернет |
| Состояние | Оригинальное, мебель и техника остаются |
| Зонирование | Resort-zoned, ограничений на краткосрочную аренду нет |
Почему зонирование здесь важнее всего остального
Mauna Lani – территория, изначально построенная под туристов, в статусе resort zoning. Практический смысл в том, что ограничений на краткосрочную аренду здесь нет. Это первое, что нужно проверять на Гавайях: на острове достаточно комплексов, где красивый юнит купить можно, а легально сдавать его туристам – нельзя.
Сам комплекс The Villages маленький и окружён полем для гольфа. Гостиная выходит прямо на Mauna Lani Golf, гольф-кары арендуют на месте. В ясную погоду отсюда видно Мауна-Кеа и телескопы на её вершине – это высочайшая гора на Земле, если считать от подводного основания, а не от уровня моря.
Что значит «оригинальное состояние» 1991 года
Дом построен в 1991-м и с тех пор не обновлялся. Часть вещей просто устарела: ковру двадцать лет, плитка своего времени, телевизор с диагональю 13 дюймов. Но пользоваться этим можно – объект жилой, а не убитый.
Важнее другое: качество постройки, которое сегодня не воспроизводят. Водостоки и жёлобы сделаны из меди. Крыша покрыта черепицей. Полы – дубовый паркет. Потолок в главной спальне отделан венецианской штукатуркой. Резные зеркала и деревянные панели остаются вместе с домом. Построить такое сейчас вышло бы заметно дороже, чем стоит объект.
Отдельно стоит отметить ванны – чугунные, а не современные акриловые. Разница чувствуется сразу: ничего не прогибается, ощущение основательное.
Почему эту планировку сложно найти
Большинство юнитов в The Villages – двухспальные. Здесь три спальни, и все три – мастер-сюиты: у каждой своя ванная и свой балкон с видом на гольф. Балконы накрыты, поэтому мебель на них не выгорает и не ржавеет, а один из них по сути превращён в кабинет.
Приватность тоже редкая: балконы окружены зеленью, вокруг никого. В спальнях вместо штор стоят полноразмерные plantation shutters. Для курортной аренды это не мелочь: туристы прилетают из Японии и Австралии с другим часовым поясом, и возможность полностью затемнить комнату напрямую влияет на оценку в отзывах.
Экономика: HOA как ключевая цифра
Взнос ассоциации в этом комплексе – $3000 в месяц. Сумма большая, но в неё входит полное обслуживание здания, страховка, вода и интернет. Правильный способ на неё смотреть: при ставке $1100–1200 за ночь около трёх сдаваемых дней в месяц уходит на содержание. Дальше вопрос загрузки.
Именно поэтому HOA нужно считать до покупки, а не после. Два объекта с одинаковой ценой и одинаковым ADR могут дать совершенно разный итог, если взносы отличаются вдвое.
Дача, аренда или комбинация
Прежние владельцы купили юнит 22 года назад и ни разу не сдавали – для них это была дача. Так поступает большинство покупателей в этом сегменте, и это нормальный сценарий.
Наш аргумент простой: если объект стоит пустым большую часть года, разумно получать с него хотя бы часть дохода. Мы для этого и построили инфраструктуру – проверка гостей, контроль за проживанием, уборки, страховые претензии, ремонт. На острове организовать это трудно, поэтому полный пакет обслуживания и есть основная ценность, а не сама сделка. Комбинированный сценарий – несколько недель в году для себя, остальное в аренду – на практике встречается чаще всего.
Что здесь имеет смысл сделать при покупке
Дизайнер ездит на просмотры вместе с брокером – так улучшения и их стоимость оцениваются сразу, а не после сделки. По этому объекту план понятный: полная перекраска, обновление отделки, современные телевизоры, подсветка, проекторы. Задача – привести дом к сегодняшнему стандарту, сохранив то, ради чего его стоит покупать: медь, черепицу, паркет и планировку.
Содержание ролика по таймкодам
00:00 – Комплекс и зонирование. The Villages в Mauna Lani, resort zoning, отсутствие ограничений на аренду.
00:31 – Гостиная. Высокие потолки, выход на поле для гольфа.
01:04 – Вид и окружение. Гольф-кары, Мауна-Кеа с телескопами, тишина.
01:29 – Дизайнер на просмотре. Зачем оценивать ремонт до покупки.
01:51 – Состояние объекта. Постройка 1991 года, оригинальная отделка.
02:19 – История владения. 22 года в одних руках, ни одной сдачи.
02:36 – Комьюнити и планировка. Расстояния до пляжа и магазина, гараж, расположение спален.
03:00 – Первая спальня и ванная. Чугунная ванна, две раковины, свой балкон.
03:57 – Второй этаж. Резные зеркала, панели, дубовый паркет, балкон-кабинет.
04:39 – Главная спальня. Венецианская штукатурка, plantation shutters вместо штор.
06:04 – Площадь и потенциал аренды. 2700 sq ft, ориентир $1100–1200 за ночь.
06:16 – HOA. $3000 в месяц и что в них входит.
07:03 – Почему юнит редкий. Три спальни там, где обычно две.
07:17 – Качество постройки. Медные водостоки, черепичная крыша.
07:50 – Сценарии использования и обслуживание. Дача, аренда или комбинация.
08:31 – План обновления. Что имеет смысл переделать.
Частые вопросы
Можно ли сдавать юнит в Mauna Lani посуточно?
В этом комплексе да: территория имеет статус resort zoning, ограничений на краткосрочную аренду нет. На Big Island это принципиальный момент – в жилых зонах посуточная сдача может быть запрещена, и проверять статус нужно до покупки, а не после.
Сколько стоит содержание такого объекта?
Взнос ассоциации – $3000 в месяц, в него входит обслуживание здания, страховка, вода и интернет. При ставке $1100–1200 за ночь это примерно три сдаваемых дня в месяц. Сверх этого считаются налог на недвижимость, электричество, управление, уборки и расходники.
Стоит ли покупать объект 1991 года постройки?
Зависит от того, что именно устарело. Здесь устарела отделка – ковёр, плитка, техника, – и это решается ремонтом. При этом конструктив выше сегодняшнего стандарта: медные водостоки, черепичная крыша, дубовый паркет. Такой набор в новостройке обошёлся бы значительно дороже.
Что даёт планировка с тремя мастер-спальнями?
Более высокую цену за ночь и более широкий круг гостей. Отдельная ванная и балкон у каждой спальни позволяют комфортно разместить две-три семьи или несколько поколений одной семьи – основной профиль гостя в Mauna Lani. Двухспальные юниты в том же комплексе такой сценарий не закрывают.
Можно ли пользоваться объектом самому и одновременно сдавать?
Да, это самый частый сценарий в сегменте. Владелец резервирует для себя несколько недель в году, остальное время объект работает в аренде и покрывает расходы на содержание. Полное обслуживание при этом ложится на управляющую компанию: проверка гостей, уборки, ремонт, страховые претензии.
Мебель и техника остаются при покупке?
В этом объекте да – мебель, техника, резные зеркала и деревянные панели передаются вместе с домом. Часть из этого имеет смысл сохранить, часть заменить при подготовке к аренде.
Полная расшифровка ролика
Алоха, друзья, с вами снова Алексей, и мы продолжаем знакомство с Big Island. Сегодня предлагаю вашему вниманию одно из самых красивых зданий на острове – юнит в комплексе, который называется The Villages. Он находится в резорте Mauna Lani. Про Mauna Lani мы с вами уже не раз говорили: это место на Big Island, специально построенное под туристов, в так называемом resort zoning. Это означает, что ограничений на сдачу в краткосрочную аренду нет.
Заходим внутрь. Что мы видим? Очень высокие потолки, и гостиная открывается на поле для гольфа – Mauna Lani Golf. Тем из вас, кто любит эту игру, будет приятно, что оно находится прямо здесь. Вон стоит машинка для гольфа: люди приезжают, берут её в аренду и едут кататься.
Сегодня Мауна-Кеа затянута облаками. Это высочайшая гора на Земле, если считать от подводного основания, и телескопы на её вершине видно прямо отсюда. Вот вы дома: прилетели, зашли, открыли окно, и всё, что слышно, – как поют птицы. Смотрите, как ветер качает пальмы, а гольфисты ездят и оставляют здесь свои деньги.
Сегодня к просмотру присоединилась Жанна, она занимается дизайном в наших домах. Когда мы делаем просмотр, стараемся звать её с собой, чтобы сразу подумать, какие улучшения в доме делать, какие не делать и сколько они будут стоить. Всё это – чтобы максимизировать доход, который дом будет приносить.
Мы знаем, что он построен в 1991 году и находится в оригинальном состоянии. Всё, что здесь есть, немного устарело, но при этом этим можно пользоваться. Смотрите, здесь даже грили встроены. Мы ходим тут уже второй час, проверили всё досконально, практически каждую половицу.
Ребята, которые этим юнитом владели, купили его 22 года назад и никогда не сдавали в аренду. Представляете, это была просто дача. Что представляет собой комплекс? Очень маленькое комьюнити, окружённое гольфом. Мы находимся примерно в десяти минутах пешком от пляжа и в пяти минутах от магазина и ресторана. Здесь есть гараж на две машины и парковка перед гаражом. Просторная кухня, столовую вы видели. Две спальни на втором этаже, одна внизу.
Из классного: в доме три главных спальни. То есть спальня, у которой есть своя собственная ванная. Начнём с ванной. Смотрите, как она выглядит – как будто в ней никто никогда не мылся. Она немного пожелтела, но выбора нет, нужно её протестировать. Ощущение солидности: это чугун, а не современные пластиковые ванны. Идёт с душем. Две раковины, отдельная зона для макияжа.
Соответственно, спальня: высокие потолки, вентиляторы. Вся мебель и вся техника здесь остаются. Не то чтобы очень хотелось оставить телевизор с диагональю 13 дюймов, но что есть, то есть. У каждой спальни свой балкон и вид на гольф.
Пошли наверх, посмотрим, что там. Декор частично просто отличный: резные зеркала стоят астрономических денег и достанутся счастливчику вместе с домом. Деревянные панели тоже. Когда дом продаётся, он продаётся совсем: вам достаётся дубовый паркет, высокие потолки и даже собственный балкон с ковром и офисом. Полностью окружён зеленью, очень приватный. Балкон накрыт – вы в тени, мебель не портится и не ржавеет.
Размеры впечатляют. Потолок отделан венецианской штукатуркой. Гигантская кровать, и ещё осталось место на две такие же. И вот что интересно: здесь не нужны шторы. Обычно мы шторы ставим в спальнях, потому что на Big Island прилетают туристы из Японии и Австралии, у них другой часовой пояс, и мы стараемся закрывать окна, чтобы они могли выспаться. А тут стоят полноразмерные ставни, plantation shutters. Всё уже готово.
Ковру двадцать лет, плитка тоже немного устарела, хотя здесь красивые звёзды. Опять две раковины и ещё одна ванна – её мы тоже проверим. Садишься, и она правда очень солидная, ничего не прогибается.
Общая площадь – 2700 sq ft, это около 251 м². Если этот юнит немного обновить и привести в порядок, его вполне можно сдавать за $1100–1200 за ночь. Много это или мало – решать вам.
Вопрос квартплаты тоже важный. Home owners association, по-нашему коммуналка. В неё включено полностью всё обслуживание дома: страховка, вода, интернет. И это немало – $3000 в месяц в этом комплексе. Другими словами, три дня аренды будет уходить на коммуналку.
Мы в третьей ванной, и здесь всё уже привычно. Тут тоже есть зона для макияжа, опять две раковины, отдельный туалет. Большая спальня с двумя кроватями – я бы заменил их на две кровати размера queen, и тоже со своим балконом.
Вот такой юнит, друзья. Он отличный тем, что большинство юнитов в этом комплексе – двухспальные, а здесь три спальни и три балкона. И он очень приватный.
Если посмотреть на мои любимые строительные вещи, обратите внимание: водосток сделан из меди, жёлоба все медные, крыша покрыта черепицей. Качество строительства просто отличное – сейчас так не делают, слишком дорого вышло бы строить такой дом по нынешним временам.
За эти деньги вы можете приобрести вот этот кусочек рая, использовать его как дачу, или сдавать в аренду и покрывать расходы деньгами туристов, или комбинировать. Большинство людей на самом деле покупают такое просто как дачу. А мы поощряем наших инвесторов: ребята, если он стоит пустой, как сейчас, давайте хотя бы какую-то часть дохода получать.
Причём мы создали инфраструктуру, которая позволяет делать это безопасно. Мы проверяем жильцов, следим за ними, делаем уборки, подаём страховые претензии, если что-то сломалось, всё чиним. Это полный пакет обслуживания объекта недвижимости на острове. Как вы понимаете, на острове это делать очень сложно, и тем не менее мы это создали. Помогаем нашим инвесторам такие объекты приобретать, а потом содержать.
Спасибо, что посмотрели это видео. Посмотрим, купим мы его или нет. Если купим, здесь будет ремонт: полная перекраска, обновление, современные телевизоры, подсветка, проекторы. Всем пока, меня зовут Алексей, подписывайтесь на канал.