Вилла в Mauna Lani за $1,95 млн: как объект готовят под short-term rental и на какие цифры рассчитывают

Всем привет, с вами снова Алексей. Я вернулся в цифровое пространство – была уважительная причина, у нас родился третий ребёнок. Часов стало меньше, а те, что остались, стали бессонными. Продавать стали чуть меньше, но не перестали, что важно.

Жизнь не стоит на месте, и к нам продолжают приходить люди: «Алексей, давай купим ещё один юнит». Один такой клиент – пара, которая живёт в Кремниевой долине. Два года назад мы купили с ними юнит в Waikoloa на Big Island, чтобы инвестировать в недвижимость и создать пассивный доход. Юнит сдаётся очень хорошо, но у него есть проблема: он маленький, всего две спальни, и потенциал роста ограничен. Ребята пришли и попросили найти такой же, только больше.

В итоге между бессонными ночами мы нашли фантастическую виллу здесь же, на Big Island, у океана. Сейчас зайдём и посмотрим. Она уже частично разобрана: когда мы покупаем объект, он часто не соответствует требованиям, при которых будет выгодно сдаваться туристам, и мы делаем ремонт разной степени сложности. Здесь работы идут полным ходом.

Мы внутри. Комплекс находится внутри резорта Mauna Lani. Место очень популярное у туристов, причём в отличие от Гонолулу, куда едут выпить на Вайкики, сюда приезжают семьями, с маленькими детьми, и очень много пожилых. Поэтому мы подбираем юнит под нашего туриста, а не под то, что нравится инвестору. Инвестору нужны две вещи: чтобы деньги капали на счёт и чтобы их было как можно больше.

Обратите внимание: мы шли от парковки, и здесь нет ни одной ступеньки. Пожилой человек пройдёт спокойно; если боишься, что ребёнок свалится с лестницы, ничего городить не нужно. Дверь широкая, можно подъехать на инвалидной коляске. Под ковролином спрятаны добротные паркетные полы – дуб или бразильская вишня.

Слева главная спальня, зайдём. Сейчас здесь пусто. Мебель была милейшая, мы её всю выбросили – хотим новую. Здесь будет душ со стеклом, здесь большая ванна, в которой мы обязательно полежим, когда она будет готова, чтобы традиции не нарушать. Из интересного: из ванны можно через проём разговаривать с теми, кто на кровати в спальне. Две раковины, большой шкаф. Дальше кровать, возможно диванчик, офисный стул и стол, чтобы можно было отвечать на звонки.

С дизайнерами работаем, мебель будем заказывать. Плитка уже пришла, краны и прочее заказаны. Хочу обратить внимание: мы берём не что попало, а итальянский керамогранит. Причём плитку на стены и на пол выбираем нескользящую – учитываем безопасность жильцов, чтобы потом не было судов.

По факту это отдельно стоящее здание: нет соседей сверху, слева и справа. Но по документам оформлен как таунхаус. Это означает большую ассоциацию, у которой есть садовники, сантехники, ремонтники – они чинят, следят за газоном и бассейном, ведут хозяйство.

Дворик я назвал маленьким, но он, конечно, не маленький. Соседи вон там, за стеной из лавы. Во дворе растёт готовая плюмерия – можно плести венки, и вон ещё одна. Свой гриль. Часть мебели будет под навесом, поэтому можно брать светлую, она защищена от дождя. Свой газон, а следующие соседи уже за теми пальмами.

В чём смысл? Представьте: ваш турист – молодая семья с ребёнком полутора лет, который делает первые шаги. Он будет делать их по этой траве. Здесь нет машин, нет соседей, он никуда не убежит, потому что некуда. Очень удобно. И весь комплекс построен так, чтобы соблюсти приватность. Это дополнительный плюс, и он попадёт в отзывы на Airbnb, VRBO и всех площадках, где мы выставляем юниты. Жильцы напишут, что здесь приватно и им нравится. Как результат, они будут платить хорошие деньги, чтобы здесь оказаться.

Трубы, как видите, медные – это тоже хорошо. Здесь наши дизайнеры и бригадир продолжают что-то мерить. Рабочий день кончился пятнадцать минут назад, все уехали, а эти двое с рулеткой и лазером продолжают замерять, чтобы было идеально. Оторвать невозможно. Такие люди просто любят работать, потому что делают красиво.

Людей, которые делают это возможным, на самом деле очень много. Мало найти классный юнит и мало привести его в порядок – потом начинается настоящая работа: жильцы, поддержание объекта в хорошем состоянии, уборки, заказ расходников, шампуней, мебели. У людей что-то ломается, и это нужно чинить быстро. Сломался кондиционер – посылаем мастера, он заказывает деталь с материка, ждать три дня, и на это время мы ставим переносные кондиционеры.

К чему я это говорю: купить хороший юнит мало, нужна большая команда, которая будет его обслуживать. Этим мы и занимаемся. Чтобы стирать бельё, мы купили дом и поставили туда промышленные стиральные и сушильные машины – наши клинеры приезжают в юниты уже с чистым бельём. Это нужно, чтобы в 10 утра туристы выселялись, а в 16:00 заселялась новая группа и дом был готов. Наши инвесторы не теряют день на подготовке юнита, как это происходит практически у всех конкурентов. Мы на острове, где нет коммерческих прачечных, поэтому купили дом со своей постирочной.

Пока разговаривали, оказались в третьей ванной. Здесь тоже будет две раковины. Плитка красивая, но её мы снимем. Будут зеркала с подсветкой, подсветка в потолке и в полу, душ с красивым стеклом. Будет классно.

На всё про всё уйдёт месяца 2,5–3 на ремонт и ещё порядка 4–6 недель на подготовку юнита: нарисовать муралы, расставить мебель и так далее. Смотрите, какие двери – они прячутся внутрь стены и не занимают места.

Конкретно здесь придётся работать быстрее: клиенты очень занятые люди, у них несколько бизнесов, плюс они работают в IT. Отпуск у них в сентябре, поэтому на всё осталось буквально 2,5 месяца.

Вот пример хорошего проекта, где степень доверия инвестора настолько высока, что, поработав с нами один раз, они говорят: вы делаете классный продукт, отзывы от туристов хорошие, юнит приносит хорошие деньги – вот вам бюджет, делайте ещё один. Мы его и делаем, с минимумом согласований. Мы не мучаем клиентов вопросами, какого размера и цвета они хотят вентилятор. В чёрную спальню пойдёт чёрный вентилятор, и когда он придёт, вы его увидите.

По деньгам. Этот юнит стоил $1,95 млн, чуть меньше двух миллионов, и это, наверное, средняя стоимость последних объектов, которые мы покупаем. Некоторые стоят $1,7–1,8 млн, некоторые $2,3–2,4 млн – это трёх- и четырёхспальные юниты в хороших, популярных у туристов комплексах. Самое дешёвое, что можно взять, – двухспальный примерно за $900 с копейками тысяч. Владельцы этого юнита как раз начинали с самого дешёвого. Это базовая цена, с которой мы начинаем.

Плюс всё равно нужны деньги на ремонт и обязательно резерв – то, о чём многие не говорят. Пока идёт ремонт, по счетам всё равно надо платить. Нужны деньги на первый взнос, на подготовку, на мебель – даже если ремонт кто-то сделал за вас, мебель, нормальные фотографии, всё это занимает время, и за это время тоже надо платить. И резерв, чтобы платить ипотеку, пока работа идёт.

Ответ на вопрос, сколько нужно денег, всегда разный, но да, они нужны. Это для людей, которые уже собрали какое-то состояние, и не для тех, кто ищет быстрый заработок – купи-продай, биткоин и всё в таком духе. Это пассивный доход, который ты создаёшь, собирая такой бизнес с нуля.

Этот юнит, например, никогда не сдавался на Airbnb – здесь жили сами. Мы его забрали и сейчас готовим под туристов. Ориентировочно $1000–1100 за ночь, естественно, с поправкой на высокий и низкий сезон. В низкий сезон, скажем, во второй половине августа, когда каникулы кончились и все вернулись в школу, цена может падать до $550–600 за ночь. В среднем по году – примерно $1000–1100, и на горизонте года-двух мы точно можем на эту сумму рассчитывать.

По загрузке – это второй важный фактор. Планируем выйти к концу первого года на 75–80%, к концу третьего на 85–87%. В среднем по портфолио наша загрузка 86%, где-то больше, где-то меньше. Естественно, если вы ездите сюда сами, привозите друзей и родных, загрузка будет падать – особенно если заберёте себе Новый год, Рождество или Ironman. Цифры, которые я называю, подразумевают, что вы не используете объект в пик. Если хотите приехать – позвоните и спросите, когда low season, и я скажу.

Спасибо большое, что посмотрели. Я вернулся, буду держать вас в курсе, продолжим находить классные юниты, показывать их и делиться данными с течением времени – как они себя ведут. Вот результат нашей работы: ребята покупают второй юнит спустя пару лет. Всем пока, подписывайтесь на канал.