Сколько на самом деле приносит Airbnb на Гавайях: три года цифр по одному юниту в Waikoloa

Друзья, добро пожаловать на канал. Меня зовут Алексей, я занимаюсь недвижимостью. Сегодня – вечнозелёный, долгоиграющий проект, который мы ведём с 2024 года. Хочу поделиться цифрами: сколько он приносит, что происходит, какие ошибки мы сделали, какие выводы из них извлекли и какие улучшения внедрили, получив опыт работы с туристами.

Напомню для тех, кто на канале впервые: мы владеем компанией, которая занимается доверительным управлением – property management – на Большом острове на Гавайях. Почему именно здесь? Остров создал хорошую экономическую среду для того, чтобы инвесторы покупали объекты и сдавали их. Мы находим объект, упаковываем его в готовый бизнес и потом ведём: рекламируем туристам, чиним поломки, оформляем страховки, находим и устраняем недочёты.

Начнём с локации. В недвижимости есть известное правило: три главных фактора – location, location и location. Критично выбрать правильный комплекс, а потом локацию внутри комплекса. Иногда клиенты ждут по полгода, ничего не покупая, ловя момент, когда на рынок выйдет что-то стоящее. Выходит – и мы забираем это за три дня.

Что здесь сделали мы. Нашли комплекс, который смотрит в сторону заката и океана. Через озеро – подсвеченные магазинчики, туристическая инфраструктура. Первое правило соблюдено. Второе – локация внутри комплекса. Третье – сам юнит: отличная планировка, высокие потолки, есть спальня на первом этаже. Проходку по юниту я делать не буду, она уже есть на канале, это видео о другом.

Какие выводы мы сделали за два полных года. Первое: нужно больше фотографий. Было 150, стало больше 200. Второе: спальни и ванные должны отличаться друг от друга ещё сильнее – в детской на втором этаже теперь яркий ананасовый мурал. Третье: гостиная должна быть эпичной.

Сначала мы повесили тюль, на стене висела доска для сёрфинга. Но когда в другом юните мы нарисовали мурал с девушкой и доской, случился резкий скачок в бронях. Стало понятно, что и здесь нужно что-то сильное: место хорошее, хочется подчеркнуть высоту потолков, чтобы это читалось на любом устройстве – с планшета, с телефона. Мурал нарисовали. Спасибо нашему муралисту: он работал с лесов, задача была непростая, но эффект мокрых листьев получился фантастический. Обычно мы контролируем все рисунки, но здесь дали художнику свободу.

Мелочи, которых не видно на фотографиях. Здесь был удлинитель, прибитый к плинтусу, – мы спрятали его внутрь стены. Поставили PlayStation с двумя контроллерами и оформили подписку: гость может привезти свои диски или играть по подписке, это порядка $150 в год. Я сам, видимо, уже старый – даже включить не смог, а дети радуются.

Дальше – кофе-станция. Она была, с капсулами Keurig и проливочной. Мы добавили эспрессо-машину Breville. Зачем? Во-первых, мы на Большом острове, риск, что её украдут, минимальный: такую вещь с собой не унесёшь. Во-вторых, для гостя это дополнительное впечатление. Дали хороший кофе средней обжарки: сварил, сел на ланай, смотришь, как играют в гольф, и на закат. Это то, что продаёт людям комфортный отдых.

Дальше – светлая мебель и защитная панель. Стойка тут была высокая, мы её срезали. И обнаружили: люди сидят на стульях и пачкают стенку ногами, пошли следы износа. Пустили пластиковую панель – защитили поверхность и сделали её износостойкой. Мелочь незаметная, но когда приезжаешь и видишь обшарпанную стену, впечатление портится сразу. Мы подумали наперёд, чтобы юнит дольше держал товарный вид.

Здесь была доска с подсветкой – заменили её акцентной стеной. Тёмное дерево мы подчёркиваем зелёным. И мы слушаем гостей: blackout-шторы уже висели, но мы довесили ещё по одной, чтобы затемнение было полным. Люди жаловались, что штора закрывает окно не до конца. Теперь закрывает. Мелочь, стоит копейки, а приятно. На одном окне шторы не было вовсе – мы думали, хватит и так, но в итоге повесили.

Приём работает так: когда в каком-то одном юните поступает жалоба – скажем, нет полотенец, чтобы стелить на песок, – мы сразу закупаем большой объём на все объекты. В бухгалтерии это называется economy of scale. Потратили немного, а сервис улучшился сразу везде, что выливается в более высокую загрузку и лучшие оценки.

Мы в детской. Здесь и до нас было неплохо: две жёлтых занавески и жёлтая ванна. Мы решили этот жёлтый усилить. Покрасили кабинет в жёлтый – красильщик даже переспросил, точно ли мы не ошиблись с цветом. Точно. Повесили больше штор, помня о жалобах на неполное затемнение, и нарисовали гигантский ананас, а рядом маленькие ананасики. Нашли лампы с жёлтыми акцентами. Ушли в более дорогие детали – дорогие не по деньгам, а по тому, как они создают законченный образ, который гости потом ценят.

Забегая вперёд: владельцы этого юнита были настолько довольны цифрами первого года, что сказали – всё отлично, но у нас пятеро детей и мы хотим, чтобы каждому досталось по объекту. Мы купили с ними ещё один юнит, уже в более премиальном комьюнити, где доход выше.

Здесь стоял цветной диван от прежних владельцев. Он был в хорошем состоянии, и мы его держали, но сейчас решили обновить и довести картину до конца – всё новое и чистое. Убрали этажерки и старые книги. Доску, которая висела над телевизором, перевесили сюда – она всё ещё эффектная, но здесь смотрится органично. И мои любимые оранжевые столики: они замыкают цветовую гамму. Кстати, на одном из них художник случайно поставил пятно. Мы посмотрели и решили, что это похоже на Гавайские острова, – и попросили дорисовать весь архипелаг.

Появился офис: мы убрали монитор и перенесли его сюда. В этой спальне мы почти ничего не меняли, только поставили удобный большой письменный стол. Это единственная комната, где можно закрыться, работать и отвечать на звонки в зуме, чтобы никто не мешал.

При этом мы не снимали дом с рынка. Видим свободную неделю – муралист всё равно приехал на остров, закрываем этот кусок под него. Следующее окно – завозим мебель. Следующее – перевешиваем шторы. Так, по частям, без большого ущерба для сдачи, мы обновили юнит, используя знания, полученные с него и с других объектов.

Теперь цифры. Юнит сдаётся настолько плотно, что записать видео внутри не получилось: через две минуты заезжают гости, поэтому мы у бассейна. Данные выгружены прямо из системы.

В 2024 году, когда мы его запустили, средний чек был $588 в день. В 2025-м, во второй год, юнит помимо Airbnb начал сдаваться на VRBO и других платформах, появились первые отзывы, и средний чек вырос до $648 – плюс $60. В 2026-м, на момент записи это июль, средний чек уже $760 за сутки. Это плюс $200 к старту.

По загрузке: в этом году сдано 65% дней – 235 из 365. На дворе июль, значит, остаётся четыре с половиной – пять месяцев, чтобы заполнить оставшиеся окна. Получится ли? Конечно. Скорее всего, сдадим ещё месяца два, и загрузка подойдёт к 80–85%. Примерно так и получается across the board: средняя загрузка по портфолио около 85–86%. Эти цифры повторяются из юнита в юнит: как только объект немного постоял на рынке и набрал отзывы, он начинает сдаваться.

На что рассчитывать, купив такой объект? В следующем году цифры будут лучше – тренд индексируется вслед за инфляцией. Но сдавать мало, нужно знать, сколько объект стоит и сколько стоит его содержать. Цена покупки подобного юнита в зависимости от локации – примерно $1,3–1,4 млн. Отдельно закладывается бюджет ремонта: он зависит от состояния, от того, можно ли оставить хоть какую-то мебель или матрасы. Обычно всё старое, обычно этому двадцать лет и больше, и использовать почти ничего не получается.

Выгодно это или нет? В первый год, скорее всего, будет минус. Об этом мы поговорим отдельно, потому что многие входят в такие инвестиции, ожидая золотых гор. Так не бывает. Дома – это не то, на чём зарабатывают быстро. Во флип я не верю, в «купи-продай» не верю: на один положительный пример приходится девяносто отрицательных. Дома – это место, где ты хранишь деньги и диверсифицируешь активы: часть в акциях, часть в недвижимости. Вот сегодня тринадцатое число, акции упали на 15%. Мы здесь, на Гавайях, этого не заметили, потому что находимся в менее ликвидном сегменте: и падение, и рост цены тут менее заметны. Туристы в любом случае приезжают и снимают.

Есть четыре причины, по которым покупают такие объекты, и какая из них главная – зависит от срока владения. Причина первая – налоговые льготы. В Big Beautiful Bill заложены серьёзные бенефиты для инвесторов: можно делать cost segregation study и ряд других вещей. Это главный аргумент в первый год.

Если брать срок побольше, два-три года, начинается рост в цене: ты сделал ремонт, объект подорожал. Плюс он выкупается – кредит оформлен на тридцать лет, и каждый месяц твои гости немного уменьшают сумму долга. В долгосрочной перспективе, от трёх лет и выше, появляется кэшфлоу, то есть пассивный доход.

Итого: налоговые льготы создают мотивацию купить объект, а дальше чем дольше ты его держишь, тем выгоднее он становится – растёт аренда, растёт цена, выкупается долг. Через пять-шесть лет из объекта можно вытащить деньги: открыть HELOC, сделать cash-out рефинансирование. Перезаложить и использовать эти средства на следующий объект, на что угодно – или сделать то, что обычно делаю я: вынуть деньги из одного объекта и тут же вложить как первый взнос в следующий.

Налоговых последствий у таких сделок нет. Если бы вы продавали акции, чтобы купить дом, пришлось бы платить налог с прибыли. Но если вы купили дом за миллион, теперь он стоит два, и вы вынули оттуда $500 000 на первый взнос – налоговых последствий не будет. Это деньги, которые вы переложили из одного своего кармана в другой. Такие схемы недоступны, если вы существуете только в мире акций.

Зачем вообще нужны мы? Вы можете открыть Zillow, купить такой юнит и управлять им сами. Но есть нюансы. Например, большинство клининговых компаний на острове блокируют день выезда гостей под уборку. У нас гости выселяются в 10 утра, а в 16:00 заселяются новые. Что это даёт? Дополнительный сдаваемый день. У нас часто идут back-to-back заезды в течение месяца. Если у вас порядка 80 броней в год, это около 80 дней, которые мы подарили инвестору. Отсюда и высокая загрузка, которую конкуренты дать не могут.

Хороший управляющий нужен, чтобы подобрать объект, привести его в порядок, завернуть в бизнес и потом этим бизнесом управлять. Решения, которые мы принимаем в повседневной работе, повышают и загрузку, и ADR. Мы не просто покупаем юнит и отдаём ключи со словами «всё, до свидания». Мы ведём инвестора до конца. В команде строители, художники, дизайнеры, архитекторы, муралисты, клинеры, бухгалтеры – этим портфелем людей и знаний мы делимся, чтобы вы добились результата.

Как итог: люди, купив с нами один объект, через год-два приходят со следующим первым взносом и покупают ещё один, и ещё. Потому что схема работает и проверена. Спасибо, что посмотрели. Алоха вам из Waikoloa. Берегите себя, подписывайтесь на канал. Всем мира.